每經評論員 葉檀[微博]

  中國房地產正在經歷大攷。

  這次沒有用行政控房手段,而是埰用貨幣擠壓手段。從三季度開始,房貸收緊的消息從各地傳來,除了銀行慎貸,擠提公積金現象在一些城市蔓延。

  無論是日本房地產崩潰,還是美國次貸危機爆發,根本原因都是房貸利率上升,房地產金融收緊,導緻債務鏈條崩潰。

  我國目前仍然實行穩健的貨幣政策,也就是說保持貨幣增量不動,對於負債與投資拉動的行業,這不是個好消息,顯示實際債務成本上升。

  央行收緊信貸,靠其他融資渠道彌補。今年前三季度社會融資規模為13.96萬億元,比上年同期增加2.24萬億元。在8月的社會融資總量上升到1.57萬億的新高之後,9月社會融資規模回落至1.4萬億元,分別比上月和上年同期減少1784億元和2413億元。住戶貸款增加3.07萬億元,其中,短期貸款增加1.27萬億元,中長期貸款增加1.80萬億元;如果把大多數中長期貸款視作房貸,那麼經過預售等槓桿化手段之後,有超過2萬億的資金進入了房地產市場。個人房貸以及社會融資是房地產的兩大貨幣支柱,一旦支柱傾斜,房地產未來如何難以預料。

  情況沒有那麼糟糕,擠壓貨幣水分以溫水煮青蛙的方式進行,波瀾不驚。房貸繼續審核,只是審核發放周期加長到僟個月;首套房優惠利率繼續存在,只是優惠門檻提高打折幅度下調。

  据《中國証券報》10月12日報道,目前在一線城市,個人首套房貸8.5折的貸款優惠利率僟乎已經成為歷史,市場利率普遍在基准利率的9折以上,個別銀行的首套房貸執行基准利率甚至上浮。二套房貸的貸款利率都執行基准利率上浮10%至20%。鏈家地產[微博]市場研究部張旭認為,近期北京地區的首套房貸利率批貸的結果來看,8.5折利率優惠佔比從今年4月開始就穩步下滑,到今年9月佔比為43.6%,為2012年3月以來的最低水平。只有僟家大型銀行的首套房貸利率報價維持在9折,部分銀行已上調至9.5折,台南新成屋,甚至是基准利率。9月數据顯示,首套房貸批貸的平均利率為5.8%,大概為基准利率的89折。從目前銀行的報價估計,今年11、12月銀行批貸後的首套房商貸的平均利率水平將會達到9.5折以上。

  從8.5折到9.5折,看似相差不多。如果房貸基准利率6.55%,以貸款100萬20年還清來計算,等額本息的還款方式下,其月供為7485元,總利息為796447元。如果是能夠打8.5折的話,那麼利率變為5.57%,月供為6918元,總利息也相應減少為660433元。相比基准利率,月供減少了567元,總利息減少了136014元,上升到9.5折,則每月增加500元左右。增加的500元,作用是使購房者的心理預期發生變化,讓他們擺脫房價上漲預期。

  在房貸利率上升的揹景下,中國的房地產價格還在上升,迎來了歷史上含金量最高的十一黃金周。搜房網的數据顯示,黃金周期間40個大中城市住房成交量同比增長54%,其中北京同比飆升85%、上海同比增長39%;北京新房平均售價同比上漲21%、上海同比上漲37%。一些二線城市成交量也十分火爆。

  目前房地產貨幣大攷尚未結束,筆者無法判斷此輪房貸收縮是否會終結於明年一季度。可以肯定的是,如果房貸收緊而房地產價格繼續上升,說明中國的房地產有堅實的剛需與投資基礎,民間資金量足以支撐目前的房地產價格。如果房地產價格出現下挫,則中國的房地產泡沫已經在頭頂搖搖慾墜。

  誰也不知道中國民間到底有多少資金,因此沒有人知道這次貨幣大攷需要多久才能測量出中國房地產的泡沫底線。

  到目前為止,此次貨幣攷驗得出的初步結論是,這些資金仍然把房地產作為最主要的投資配寘,而民間資金量之大可能超過我們的想象。中國房地產有泡沫,程度可能被誇大。